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      共享辦公是長產業鏈的社會基礎盤 不能一蹴而就

      尋路房地產“新發展模式”系列報道之五

        作為一種重要的新興業態,共享辦公既契合了人們對靈活辦公的需求,又能有效盤活存量商業地產,成為各類資本和運營商青睞的對象。雖然經歷過初始發展階段的行業震蕩,但在傳統房地產業面臨轉型、“良性循環”概念興起的當下,這一領域仍然值得探討。

        近日,優客工場創始人毛大慶接受了21世紀經濟報道記者專訪,對于房地產行業新發展模式、城市更新領域的前景以及共享辦公的轉型迭代進行了闡述。

        優客工場成立于2015年,是中國最大的聯合辦公運營商,公司于2020年11月在美上市,被稱為“中國聯合辦公第一股”。優客工場創始人毛大慶有過多年的房地產從業經驗,親歷了房地產業的變革與共享辦公行業的興起和迭代。

        對于當下房地產領域的發展態勢,毛大慶認為,考慮到人口老齡化、城鎮化減速、居民收入穩定性受影響等因素,“良性循環”與“房住不炒”是房地產行業未來的主題,這意味著房地產行業必須要進行整體質量內涵的升級,而不是尋求數量上的突破。

        就共享辦公領域而言,毛大慶指出,隨著經濟社會的發展和辦公模式的變革,企業對輕小、靈活、性價比高的辦公場地和敏捷辦公的模式更加青睞,這給共享辦公帶來了更大的發展機會,同時也給運營商提出了更高的要求。而經過資本熱潮洗禮的共享辦公行業,也正在走向成熟。

      優客工場創始人毛大慶(受訪者供圖)

        “新模式”要求在存量做文章

        21世紀經濟報道(下稱21世紀):去年末以來,監管部門在多個場合提出“促進房地產業良性循環”、“探索新的發展模式”的說法,這其中的涵義頗為豐富。結合行業發展階段和政策導向,如何理解“良性循環”的含義?

        毛大慶:“良性循環”與“房住不炒”是中國房地產行業發展的兩個主題。前者是對泡沫的限制,后者是為行業發展進行托底。

        現在的房地產形勢要考慮三個大背景,一是人口問題,中國的老齡化趨勢已經很明顯了;二是城鎮化進程減速,一二線城市人口趨于飽和,鄉村振興是城鎮化的B面;三是居民收入水平,尤其是在疫情之下,這是一個不確定因素。

        三個背景因素疊加之下,國家提出“良性循環”是對行業的保護,也是對行業發展方向的一個整體把握。

        21世紀:對于各市場主體來說,“新發展模式”有哪些內涵?要探索“新發展模式”,企業需要轉變哪些思路?

        毛大慶:隨著人口出生率的下降,中國進入老齡化社會,房地產行業必須要進行整體質量內涵的升級,不再尋求數量上的突破。

        住宅需求在很多城市正在趨于飽和,或者由剛需轉向改善型需求過渡,增量發展的商業邏輯需要轉型,如果房地產企業要追求增長,就要在存量上做文章。

        優秀運營商的三個素質

        21世紀:隨著房地產業進入存量時代,城市更新領域迎來了更大的發展空間。但目前來看,該領域仍然面臨投資回報周期長、商業模式不明朗等問題,這些問題需要如何破解?

        毛大慶:基金和REITs可以有效解決投資回報周期的問題,也是專業機構能夠整體長期持有物業資產,持續提升資產價值,并最終獲得增值回報的前提。

        在城市更新項目中,管理能力和運營能力同等重要。管理公司憑借優秀的品牌勢能,有能力把握項目增長的節奏,并通過多元化組合資產提升盈利能力。

        運營公司本身不擁有實體物業,通過標準化運營、為空間提供內容支持和空間服務,從而收取運營費用。因為運營公司的存在,可以分攤很多項目的合并同類項管理費用,比如IT、財務、人力、傭金等等,以平臺型運營模式,以最小成本獲取利益最大化。

        21世紀:作為領先城市更新領域的運營商,需要具備哪些素質?

        毛大慶:最重要的有三點素質。

        一是在地文化的融合性,運營商必須充分了解更新項目所在地的社區文化,并將其有機結合到項目體內。

        二是IP孵化力,運營商必須要擁有足夠的年輕態消費洞察力,對于潮流和趨勢有著足夠精準的判斷力,在空間內植入更多具有潮流時尚屬性的可IP化的內容。

        三是持續產出的能力,文化和IP都是城市更新的手段,而一家運營商最終的成功,必須要依托于持續產出的能力,只有將在地文化和IP內容通過優質的、高效的運營手段推廣出去,獲得可觀的效益,才是城市更新的成功落點。

        輕資產是大勢所趨

        21世紀:前些年,共享辦公一度是資本追捧的熱點。資本熱潮退卻之后,這一領域將如何進行轉型迭代?

        毛大慶:行業都在向輕資產模式進行轉型,自持場地的模式將成為歷史。

        輕資產模式由資產持有者負擔啟動成本,運營商提供低成本標準化的樓宇管理服務,投資方與運營方發揮各自的專業優勢,共享收益。從運營效果來看,這一模式是共享辦公行業減虧并加速盈利的有效手段。

        目前,優客工場已形成“輕資產+saas+企業服務”的業務模型,為阿里巴巴、美團、360、忠旺集團等大客戶提供了多個城市的定制服務,大客戶資源和分公司企業成為了新項目短時間內提升入駐率的基礎。

        數字化也是共享辦公轉型的重要方面。如優客工場,開發了UDA、Udata等系統提升智能管理效率,通過智慧物聯+SaaS應用云平臺及累積的服務經驗,將智能硬件與軟件運用到空間運營管理和辦公服務中,以科技手段降低經營成本。

        在經歷爆發、低谷和洗牌之后,共享辦公行業的焦點不再是圈地擴張,而是轉向數字化和企業增值服務。

        21世紀:企業增值服務的原則是什么?主要包括哪些方面?

        毛大慶:企業增值服務主要原則是提升企業在非主營業務的選擇效率,實現業務輕量化,幫助企業資源投入越來越少,性能越來越好。主要包括幫助企業實現服務線上化、數據化,如提供服務商線上入駐篩選、入駐審核服務,提供完善的結算方式,推動周期產品流轉等。

        另一方面,通過共享辦公線下場區聯動線上遠程辦公的模式,幫助企業建立更加靈活的遠程辦公集約化管理生態,建設“靈活辦公”友好型辦公場地。

        共享辦公正在走向成熟

        21世紀:疫情和近兩年的經濟增速放緩,對共享辦公帶來了哪些影響?共享辦公的特點出現了什么變化?

        毛大慶:疫情暴發的最初階段,對共享辦公有一定影響,畢竟大家都不能出門了,工作生活的半徑受到很大限制。

        但是當疫情逐漸緩解后,我們發現,共享辦公似乎更受歡迎了,這里有兩個因素。

        一是疫情確實讓中小企業的財務狀況受到了影響,甚至一些大公司在財務上也出了問題,所以對于共享辦公這種小型、靈活、性價比高的辦公場景,更加青睞。

        二是疫情暴發后,敏捷辦公的模式應該是更受歡迎了,那種群體式的大辦公環境,在疫情環境下是有一定限制的。

        21世紀:近年來,中國共享辦公的行業認知度和市場滲透率正迅速提升,但自2019年以來,共享辦公市場的規模并未快速提升?,F階段,這一市場發展的制約因素有哪些?

        毛大慶:共享辦公是一個新興行業,在最初幾年的爆發式增長期,行業內的從業者存在很多不成熟的或者是缺乏體系化的想法和做法,導致這個行業出現了一些問題。但最近幾年,這個行業正在逐漸走向理性,進入良性發展的軌道。

        我們必須承認,共享辦公不是一個暴利行業,更不是一個可以迅速擴張的行業,而是一個長產業鏈的社會基礎盤,是服務于廣大企業的企業服務平臺。

        我們都知道做好一個平臺有多難,從搭建、到模塊的塑造,再到整體的嵌合,這些都需要非常多的人力、物力,時間成本和經濟成本都要考量。共享辦公的市場在近幾年沒有出現快速提升,恰恰說明這個行業正在逐漸成熟,一些基礎的工作正在完成。


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